L’immobilier attire les investisseurs qui souhaitent se créer un patrimoine, développer leur capital ou encore obtenir des revenus passifs pour préparer leur retraite. Même si certains optent pour l’immobilier en physique et achètent un bien pour le mettre en location, d’autres préfèrent les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour éviter les efforts de gestion. Lors de l’achat de parts de SCPI se pose cependant la question de la pleine propriété ou du démembrement, qui consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété dans le but d’optimiser sa fiscalité.
Le but de cet article est d’explorer plus en détail les SCPI en démembrement, leurs tenants et leurs aboutissants.
Qu’est-ce qu’une SCPI en démembrement ?
Le démembrement d’une SCPI correspond au fait de séparer la SCPI en deux parties :
- L’usufruit : l’utilisation des propriétés, donc les loyers perçus ;
- La nue-propriété : les murs seuls ; le nu-propriétaire ne perçoit donc aucun revenu, mais achète les parts de SCPI à un prix réduit.
Cette séparation se fait sur une durée fixe, généralement entre 3 et 20 ans. Durant cette durée définie, un investisseur détient uniquement la nue-propriété tandis qu’un autre détient l’usufruit. À l’échéance, la pleine propriété revient au nu-propriétaire.
Pour les habitués des SCPI, les frais de souscription ainsi que le délai de jouissance restent valables en démembrement.
Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Démembrement SCPI : achat en nue-propriété
L’achat en nue-propriété de parts de SCPI consiste à acquérir uniquement la propriété « nue » des parts de cette SCPI. En termes plus simples, l’investisseur achète donc simplement les « murs » sans « l’intérieur » des propriétés. Il ne pourra donc pas percevoir les loyers des propriétés de la SCPI durant la période de démembrement.
En contrepartie de cette absence de revenus, le prix d’acquisition des parts est réduit d’un certain pourcentage (pouvant aller jusque plus de 40+%), selon la durée du démembrement. L’achat en nue-propriété attire particulièrement les investisseurs qui souhaitent augmenter leur patrimoine immobilier sans pour autant augmenter leur fiscalité (les revenus non perçus ne sont pas imposables).
De manière plus concrète, si un investisseur décide d’acheter l’équivalent de 100 000€ de parts de SCPI en nue-propriété, il peut les acheter par exemple au prix de 60 000€ (avec une décote de 40%) pour une clé de démembrement de 8 ans. Au bout des 8 ans, il percevra la pleine propriété des parts de SCPI et pourra vendre ses parts au prix de 100 000€ ou décider de garder ses parts et commencer à percevoir des loyers (et donc être imposé dessus). Durant la période de démembrement, seule la « fortune » de l’investisseur peut affecter sa fiscalité.
La nue-propriété peut également être avantageuse pour la transmission de patrimoine lors d’un héritage, notamment dans le cas d’un démembrement viager (pour lequel l’usufruitier reçoit les loyers jusqu’à son décès).
Démembrement SCPI : achat en usufruit
L’investissement dans une SCPI en démembrement via l’acquisition de l’usufruit est le mécanisme inverse de l’achat de la nue-propriété : l’investisseur n’est pas propriétaire des murs, mais perçoit les loyers. Cela est particulièrement intéressant pour avoir des revenus rapidement et l’usufruit permet d’obtenir le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI durant une durée déterminée (la clé de démembrement).
Ce type d'achat est souvent plus court que pour la nue-propriété, sur une période allant de 5 à 10 ans.
Par exemple, si un investisseur décide d’acheter l’usufruit de parts de SCPI, il percevra des loyers et payera des impôts sur le revenu, mais sa fortune ne sera pas impactée et cela pourrait être avantageux, par exemple dans le cas d’un impôt sur la fortune.
Quel est l’avantage du démembrement ?
Le démembrement présente de nombreux avantages financiers et fiscaux pour les investisseurs :
- Réduction du prix d’achat : la nue-propriété permet d’acheter des parts à un coût plus faible que la pleine-propriété. La plus-value lors de la revente des parts est d’autant plus importante.
- Fiscalité optimisée : les « revenus » en nue-propriété sont exemptés d’impôts pendant la durée du démembrement et aucune fortune n’est considérée dans le cas d’un achat d’usufruit. De plus, les dividendes en cas d’usufruit sont faiblement taxés pour les sociétés à l’IS.
- Complément de revenus : l’achat en usufruit permet d’avoir des revenus passifs immédiats qui peuvent notamment être bénéfiques à des retraités ou en cas de besoin de liquidités.
- Développement du patrimoine : acquérir la nue-propriété peut être une stratégie long terme pour ceux qui souhaitent développer leur patrimoine sans avoir les contraintes de la gestion locative d’un bien immobilier physique.
- Transmission facilitée : le démembrement peut faciliter la transmission à ses enfants ou autres héritiers, notamment en termes de fiscalité.
Quels sont les risques d’une SCPI et du démembrement ?
Cependant, avant de se lancer dans le démembrement, il y a quelques risques à prendre en considération :
- Absence de revenus immédiats en cas de nue-propriété : pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu ; il s’agit d’un investissement illiquide durant la durée du démembrement.
- Volatilité des rendements : les revenus perçus par l’usufruitier dépendent de la rentabilité de la SCPI ; certaines SCPI ont vu leur rendement baisser ces dernières années.
- Vente difficile voire impossible : les parts de SCPI démembrées sont plus difficiles à revendre en cas de besoin de liquidité.
- Volatilité des valeurs des parts : la valeur des parts de SCPI peut évoluer en fonction du marché immobilier et des choix de gestion de la SCPI ; certaines SCPI ont perdu 20% ou 30% de leur valeur en quelques années.
Comment acheter une SCPI en démembrement
Acheter des parts de SCPI en démembrement est très facile et se fait de manière similaire à l’achat de parts en pleine propriété, en suivant quelques étapes :
- Choisir la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir ;
- Vous rendre sur le site d’un courtier proposant cette SCPI : Louve Invest, Ramify, Corum, Epargnoo ;
- Indiquez la clé de démembrement souhaitée, par exemple 7 ans ;
- Finalisez l’investissement en procédant au virement des fonds.
Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Simulation SCPI démembrement
Prenons l’exemple concret d'un investissement en démembrement sur la SCPI Transitions Europe, spécialisée dans l’immobilier en Europe. Pour un démembrement de 8 ans, la clé de répartition de la nue-propriété est de 71 %. Cela signifie qu’en achetant en nue-propriété, vous bénéficiez d’un prix réduit de 29 % par rapport au prix en pleine propriété.
Plus concrètement, pour avoir l’équivalent de 5 000€ de parts :
- Prix d’achat en nue-propriété :
Montant investi : 71 % de 5 000 €, soit 3 550 €.
Grâce au démembrement, vous réalisez donc un investissement initial de 3 550 € pour une valeur potentielle de 5 000 € au terme des 8 ans. - Cashback Louve Invest :
En passant par Louve Invest, vous pouvez bénéficier d’un cashback de 106,50 €, ce qui réduit encore le coût réel de l’investissement à 3 443,50 €.
Au bout de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts, avec une valorisation potentielle plus haute qu’à la date de votre achat initial.
Si les parts initialement achetées à 5 000 € se revalorisent chaque année de 1,5 %, sa valeur à la fin des 8 ans serait d’environ 5 800 €.
Frais de souscription et valorisation nette
Pour Transitions Europe, les frais de souscription sont de 10 % et sont appliqués à l’achat initial. Ainsi, la valeur nette d’acquisition après frais de souscription est de :
- Prix des parts net de frais : 4 500 € en pleine propriété (après 10 % de frais).
Comparaison du prix de revente
À la fin des 8 ans, en supposant une valorisation à 5 800 €, vous réalisez donc une plus-value brute estimée de :
- Plus-value brute : 5 800 € - 3 550 € = 2 250 € (ignorant le cashback).
Imposition sur la plus-value
- Impôt sur le revenu : 19 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
- Abattement pour durée de détention : pour une détention de 8 ans, un abattement forfaitaire est appliqué sur la plus-value, à la fois pour l’impôt sur le revenu comme sur les prélèvements sociaux
Calcul de l’imposition sur la plus-value
- Impôt sur le revenu :
La détention pendant 8 ans permet un abattement de 18 % sur la plus-value pour l’impôt sur le revenu.
Plus-value imposable après abattement pour l’impôt sur le revenu :
2250×(1−0,18) = 1845 €
Impôt sur le revenu (19 %) :
1845×0,19=350,55 €
- Prélèvements sociaux :
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 4,95 % après 8 ans de détention.
Plus-value imposable après abattement pour les prélèvements sociaux :
2250×(1−0,0495)=2138,62 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) :
2138,62×0,172=367,85 €
Résultat final
- Impôt total sur la plus-value : 350,55 € + 367,85 € = 718,40 €
- Gain net après imposition :
2 250 € - 718,40 € = 1 531,60 € (excluant le cashback)
Au bout de 8 ans, cet investissement en nue-propriété de 3 550 € pourrait générer un gain net estimé de 1 531,60 € après impôts et prélèvements sociaux, en plus du cashback potentiel de votre courtier.
Est-il intéressant d’acheter une SCPI en démembrement ?
Le démembrement est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité.
Quel avenir pour les SCPI en 2025 ?
En 2025, les nouvelles SCPI qui ont pu profiter de la baisse récente de l’immobilier sur certains marchés peuvent avoir un avenir prometteur.
Est-il possible de faire du démembrement en SCPI à crédit ?
Il est généralement possible d’acheter des SCPI, en démembrement ou non, à crédit, mais cela est plus compliqué que pour un bien immobilier physique. Parlez-en à votre banquier !
Est-il possible de faire du démembrement en SCPI en viager ?
Oui, il est tout à fait possible de faire du démembrement de SCPI en viager et cela est particulièrement intéressant pour la transmission. Cela reste cependant moins courant.
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