Le secteur immobilier est très prisé des investisseurs, notamment pour ses revenus stables, mais certains biens et types d’investissements immobiliers sont plus ou moins rentables. Cet article a pour but de détailler les différents investissements immobiliers qui existent ainsi que leur rentabilité relative.
Quels sont les placements immobiliers les plus rentables ?
Dans cet article, nous allons vous présenter les types de placement immobilier suivants :
- Les studios ;
- La location meublée ;
- La location saisonnière ;
- La colocation ;
- Les immeubles de rapport ;
- Acheter pour revendre ;
- Les garages et parkings ;
- Les box et caves ;
- Les loves rooms ;
- Le SCPI ;
- Le crowdfunding immobilier.
Découvrez plus de détails dans la suite de cet article !
L’investissement immobilier locatif
Quand on pense à un investissement immobilier, on se réfère généralement à un investissement locatif. Cette catégorie d’investissement comprend elle-même plusieurs sous-catégories qui sont réputées pour être particulièrement rentables :
Les studios
📈 Rentabilité brute : 4-8%
Les studios et les T1 sont des surfaces particulièrement plébiscitées des investisseurs immobiliers, particulièrement pour les plus jeunes.
Premièrement, les prix d’achat sont plus bas, malgré un prix au mètre carré généralement plus haut que pour les plus grandes surfaces. Les studios sont donc plus accessibles et cela permet aux investisseurs d’acquérir une propriété avec un plus faible budget.
Proportionnellement, la rentabilité est cependant plus haute que pour les plus grandes surfaces car le loyer est plus élevé au mètre carré. Cela s’explique en particulier par une forte demande pour ce type de surface, surtout dans des villes étudiantes et dans les grandes métropoles. Ces logements sont prisés des étudiants et des jeunes actifs.
Cette attractivité permet d’éviter les vacances locatives. Les changements de locataire sont cependant plus fréquents que pour des logements plus grands et les efforts de gestion sont plus importants, y compris en termes de remise en état.
Une alternative intéressante aux studios est le micro-appartement dont la surface est inférieure à 15 mètres carrés. Ils sont situés dans les centres-villes de grandes métropoles et doivent être agencés au mieux pour optimiser l’espace. Notez qu’il est interdit, en France, de louer des logements d’une surface inférieure à 9 mètres carrés.
En comparaison, un T2 peut être un bon compromis : turn-over locatif moins important que les studios, mais une rentabilité plus haute que les T3.
La location meublée
📈 Rentabilité brute : 4-7%
En plus d’une rentabilité accrue, la location meublée est particulièrement attractive en termes de fiscalité, ce qui en fait un choix prisé des investisseurs.
En France, les meubles et équipements nécessaires pour rentrer dans la catégorie « logement d’habitation meublé » sont définis :
- Literie avec couette ou couverture ;
- Volets ou rideaux dans les chambres ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-onde ;
- Réfrigérateur ;
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6° ;
- Vaisselle en nombre suffisant ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table ;
- Sièges ;
- Étagères ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté.
En comparaison à de la location nue, le loyer d’une location meublée est supérieur de 30% en moyenne, pour une surface et un emplacement similaire. Cela permet d’augmenter la rentabilité brute d’environ 2%.
En termes de fiscalité, si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000€, le propriétaire aura le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et bénéficiera d’une fiscalité avantageuse. Le bailleur sera par défaut soumis au régime micro-BIC et profitera d’un abattement forfaitaire pour frais de 50% des recettes pour calculer le bénéfice imposable. Il peut cependant également choisir le régime dit « au réel » où il peut déduire ses frais exacts, avec facture, qui comprennent entre autres :
- Intérêts d’emprunt ;
- Mobilier ;
- Taxe foncière ;
- Assurance ;
- Charges de copropriété ;
- Honoraires de gestion ;
- Frais de déplacement.
Le grand avantage du statut de LMNP au régime réel est la déduction de l’amortissement du bien immobilier. Cela permet de refléter l’usure de la propriété ainsi que du mobilier et il correspond à une fraction des coûts qui est déduite chaque année des recettes de location. C’est pour cela que le régime réel est généralement plus avantageux. Il faudra cependant faire appel à un comptable pour établir sa déclaration fiscale et la liasse fiscale nécessaire.
La location saisonnière
📈 Rentabilité brute : 5-10%
En fonction de l’emplacement de votre bien, la location saisonnière peut être un investissement très rentable. Elle consiste à louer votre logement pour une courte durée, parfois une nuit. Votre bien immobilier doit être complètement meublé et être « clef en main » pour le locataire. Ce type de contrat se fait généralement par des agences spécialisées telles que Airbnb ou encore Booking.com.
Si votre maison ou appartement se trouve dans une ville particulièrement prisée des touristes ou avec une forte demande pour de courts séjours, cette option peut être intéressante. Les séjours sont généralement réglés en amont de la location et le risque d’impayé est faible. Une caution ou carte de crédit est également requise.
Pour s’assurer de la rentabilité de la location saisonnière, il faut cependant rendre le logement attractif en amont : état du bien impeccable, décoration chaleureuse, description précise. Cela permettra d’attirer les premiers voyageurs ou locataires et d’avoir de bons commentaires pour attirer les suivants. Cela augmentera votre taux de remplissage.
Une location de courte durée demande une gestion intensive du bien, par le propriétaire lui-même ou par une conciergerie ou un service de ménage. Le logement doit être inspecté et nettoyé entre chaque séjour et les entrées et sorties des lieux sont très fréquentes.
Les coûts sont souvent négligés lors du calcul de la rentabilité d’un tel bien : l’électricité, le gaz, l’eau, internet ainsi que les commissions des agences et les frais de ménage sont aux frais du propriétaire. La commission locative peut atteindre jusque 25% dans certaines régions.
La fiscalité est similaire à la location meublée classique et, en dessous de 23 000€ de recettes brutes annuelles, le propriétaire obtiendra le statut de LMNP. Il pourra choisir entre le régime micro-BIC et réel.
La colocation
📈 Rentabilité brute : 6-12%
La colocation comme mode d’habitation est de plus en plus plébiscitée, à la fois par les étudiants, comme par les (plus ou moins) jeunes actifs. Cela est notamment dû à l’augmentation des prix, en particulier dans les grandes villes, et aux budgets restreints. Cela a permis l’augmentation de la demande pour des colocations.
Pour monter une colocation, il suffit d’investir dans un logement assez grand et bien agencé pour permettre à plusieurs personnes qui ne se connaissent pas forcément de vivre ensemble. Privilégiez un logement bien placé, en centre-ville ou à proximité des universités et écoles, accessible en transport en commun.
Le logement étant loué à plusieurs personnes, les vacances locatives totales du logement sont moins fréquentes que pour une mono-location. Une chambre peut se libérer tout en ayant les autres chambres louées.
Cette colocation peut être meublée ou non. La fiscalité dépendra du régime choisi.
📈 Les immeubles de rapport
Rentabilité brute : 7-10%
Le principe d’un investissement dans un immeuble de rapport est d’acheter un immeuble dans son intégralité et de le diviser en lots pour les louer séparément. Cela permet de booster la rentabilité de la propriété.
Le propriétaire de l’immeuble, étant le seul propriétaire, a également une totale liberté sur les travaux et autres dépenses à effectuer dans la propriété. Aucune copropriété et aucun syndic ne sont nécessaires. Cela permet également de diminuer les coûts.
Avoir la propriété de l’ensemble du bâtiment permet également de mutualiser les coûts des travaux et ainsi maximiser la rentabilité totale. Pour ce faire, effectuer vos travaux simultanément ou acheter vos matériaux en gros.
Par ailleurs, en cas de revente, la plus-value sur ce type de bien peut être élevée, y compris en revendant par lot.
L’un des risques principaux de ce type d’investissement est la surexposition à un seul bâtiment. Si l’emplacement se dégrade ou la demande s’affaiblit, l’investissement entier en pâtira. Similairement, si un locataire est problématique, il peut faire fuir les autres et il serait compliqué de trouver d’autres locataires et palier aux vacances locatives ainsi induites.
Acheter pour revendre
📈 Rentabilité brute : 10-30%
L’achat-revente consiste à acheter un bien immobilier sous le prix du marché, généralement avec travaux, pour rénover le logement et le revendre avec une plus-value importante.
Ce type d’investissement peut s’avérer très rentable si le bien a été négocié à un prix intéressant et que les travaux sont effectués à des prix attractifs. Il permet d’obtenir un profit important dans un court délai.
Cependant, cette forte rentabilité s’accompagne de hauts risques. Il faut mobiliser beaucoup de fonds et le risque de retard avec les travaux est haut. Il y a également le risque de malfaçons ou litiges avec les artisans qui ne doivent pas être négligés. Ces risques doivent être compris avant d’investir avec le but de revendre rapidement.
Pour réussir ce type d’investissement, il faut bien choisir le bien à acquérir :
- Emplacement dans un quartier en développement ;
- Bien prisé grâce à des aménagements rares dans la région (jardin, vue) ;
- Rénovation possible à coûts relativement faibles ;
- Prix d’achat négocié au mieux, sous les prix du marché si possible.
Lors de la rénovation, assurez-vous de le faire de manière efficace tout en utilisant des matériaux durables de qualité. Suivez de près les travaux pour respecter au mieux les délais et permettre de réaliser un profit dans un court laps de temps. Prévoyez un budget supérieur aux devis, d’au moins 20%, pour faire face aux différents imprévus. Il est rare de ne pas avoir de suppléments à payer lors de gros chantiers.
Lors de la revente, mettez en valeur le bien et négociez le prix de vente.
Les investissements immobiliers alternatifs
Pour des budgets plus faibles, il existe des investissements immobiliers alternatifs qui permettent d’obtenir un rendement intéressant.
Les garages et parkings
📈 Rentabilité brute : 7-8% pour un garage, 5-6% pour un parking
La rareté des garages ou parkings fermés, surtout dans les grandes villes, en fait un investissement très affectionné des investisseurs.
Le prix d’achat d’un garage est faible en comparaison à un appartement ou à une maison alors que la demande est beaucoup plus forte que ces derniers. Cela permet de booster la rentabilité de cet investissement.
La rentabilité d’un garage à Paris ou en région parisienne peut atteindre les 10% en fonction de son emplacement. Les autres grandes villes comme Lyon, Marseille ou Nantes offriront un rendement autour des 8%.
La réglementation est également plus faible que pour des logements d’habitation (le locataire est libre de fixer le loyer, le dépôt de garantie ainsi que la durée du bail) et le risque d’impayé également. Le turn-over des locataires est peu fréquent et ces biens ne nécessitent peu voire pas de travaux d’entretien et rénovation. Ces avantages rendent les garages également rares sur le marché de l’achat.
Si votre garage venait à ne pas se louer, il peut également être converti en box pour cibler davantage de locataires potentiels.
Le parking ouvert, quant à lui, demandera un entretien encore plus faible. La demande est légèrement moins élevée, mais reste quand même très présente, surtout dans les grandes villes. Le rendement sera légèrement inférieur à celui des garages ou parkings fermés.
Les box et caves
📈 Rentabilité brute : 10%
Les box et caves sont d’autres biens rares dans les grandes villes et leur attractivité augmente. Cette demande s’explique par le prix au mètre carré du foncier. Une cave ou un box permet de désengorger un logement trop embarrassé et de ne pas avoir besoin de déménager pour du plus grand.
De manière similaire au garage, un tel investissement présente les avantages suivants :
- Prix d’achat peu élevé ;
- Faible réglementation ;
- Faibles turn-over et vacances locatives ;
- Peu d’entretien ;
- Gestion locative simplifiée.
L’emplacement sera essentiel pour réussir cet investissement. En effet, dans une région où les habitations sont très grandes, la demande pour un espace rangement supplémentaire sera très faible.
Les love rooms
📈 Rentabilité brute : 15-25%
Les love rooms sont des investissements atypiques qui consistent à louer un logement, pour une nuit ou plus, qui a été conçue pour des séjours romantiques.
Ainsi, le logement aura généralement un lit king-size, de la lumière tamisée et de la décoration élégante adaptée. Il peut également offrir un jacuzzi ou un sauna. Le logement offrira des prestations haut de gamme avec des produits de qualité. Vous pouvez également ajouter une table de massage, du champagne, etc. ou proposer des prestations supplémentaires telles que des partenariats avec des restaurants étoilés ou avec un salon de massage.
Le marché des love rooms est en plein essor en France, en particulier dans les grandes villes, à proximité des attractions.
L’inconvénient principal est l’investissement initial qui peut s’avérer très haut pour rendre le logement adéquat à ce type de séjour. La gestion peut également être chronophage car les séjours sont très courts.
Les SCPI
📈 Rentabilité brute : 3-5%
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des structures de placement collectif en immobilier. La SCPI achète plusieurs biens immobiliers dans une zone géographique plus ou moins vaste et à but plus ou moins variés. L’investisseur achète des parts de cette SCPI et reçoit une quote-part des loyers au prorata de son investissement.
Investir dans une SCPI permet de se diversifier en termes de :
- Géographie : les SCPI achètent des biens dans des zones géographies plus ou moins étendues et certaines couvrent plusieurs pays d’Europe ;
- Secteurs : certaines SCPI se concentrent sur un secteur (santé, bureaux, résidentiel, commerces) mais d’autres ont un portefeuille très diversifié.
Les tickets d’entrée dans des SCPI étant bas par rapport à l’achat d’un bien physique en son nom, cela permet d’acheter des parts de plusieurs SCPI différentes et ainsi s’exposer à de nombreux secteurs et géographies.
Certaines SCPI ont un ticket d’entrée inférieur à 1 000€ alors que d’autres avoisinent les 10 000€. Une fois les parts de SCPI achetées, il y a un délai de jouissance (souvent 6 mois) pendant lequel vous ne toucherez pas de loyer. Une fois ce délai passé, vous toucherez des revenus mensuels ou trimestriels, en fonction de la SCPI.
Le grand avantage de la SCPI est la possibilité de s’exposer au secteur immobilier sans avoir de gestion locative ou même de recherche de bien et de travaux à entreprendre. La SCPI prend cependant des frais : au moins de gestion et souvent également d’entrée. Les frais d’entrée sont reflétés sur les prix des parts qui sont plus chers à l’achat qu’à la revente.
Le crowdfunding immobilier
📈 Rendement brut : 8-11%
Il s’agit probablement d’un des investissements les plus rentables dans le court terme. Le crowdfunding immobilier consiste à prêter des fonds à un marchand de biens ou un promoteur qui finance un programme immobilier.
Il est possible d’investir dans le crowdfunding dès 1 € sur certaines plateformes, ce qui permet une diversification maximale de ses investissements. De nombreuses plateformes dédiées proposent des tickets d’entrée à 1 000 €. Ce montant reste faible en comparaison aux apports nécessaires pour un investissement locatif.
Cependant, vous n’êtes en aucun cas propriétaire du bien immobilier. L’investisseur dans le crowdfunding sera créancier. Une fois l’opération finalisée, vous serez remboursé de votre investissement et recevrez des intérêts pour l’argent prêté. Le taux est fixé au préalable ainsi que la durée estimative du prêt.
Les durées d’investissement dans le crowdfunding sont assez courtes et peuvent varier entre 6 et 36 mois.
Les risques existent, notamment celui de retard de paiement ou même de défaut du promoteur immobilier ou du marchand de bien. C’est pour cela qu’il faut étudier en détail le projet dans lequel vous souhaitez investir.
Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
L’une des questions qui se posent lors d’un achat immobilier est s’il faut acheter un bien neuf ou ancien.
Acheter dans l’ancien présente quelques avantages :
- Possibilité de plus-value grâce aux travaux ;
- Charme de l’ancien ;
- Emplacement souvent plus central.
Cependant, en particulier pour du locatif, l’achat en neuf s’avère très intéressant :
- Bien en parfait état avec une bonne performance énergétique et respectant les dernières normes
- Garantie décennale ;
- Frais de notaire inférieurs ;
- Logement attractif pour les locataires ;
- Dispositifs de défiscalisation possibles.
L’emplacement reste un critère de taille et, avant de vous décider entre le neuf et l’ancien, il faut absolument trouver un emplacement idéal et propice à un investissement rentable.
Qu’est-ce qu’un investissement immobilier rentable ?
Pour savoir si son investissement immobilier est rentable, il faut se lancer dans le calcul de rentabilité.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Pour un achat revente, l’exercice est assez facile et il suffit de comparer le prix d’achat augmenté du coût d’acquisition (frais de notaire, honoraires d’agence) et du coût des travaux et de le comparer au prix de revente. Cela permettra de comprendre la rentabilité brute de l’opération. La rentabilité nette d’imposition peut ensuite être calculée.
Pour un investissement locatif, l’exercice est plus complexe. Pour calculer sa rentabilité brute, comparer les loyers perçus avec le prix d’achat (augmenté des frais de notaire et éventuels travaux) suffira :
Cependant, pour la rentabilité nette, en plus du coût d’achat, il faut prendre en compte les différents éléments :
- Loyers perçus ;
- Frais de rénovation et d’entretien ;
- Charges de copropriété ;
- Charges diverses : par exemple électricité, gaz, eau, internet en location saisonnière.
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