Nombreux sont les investisseurs qui cherchent à investir dans l’immobilier sans vouloir avoir de contrainte de gestion et qui optent ainsi pour les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Pour ce faire, plusieurs choix s’offrent à eux : en direct, via un conseiller de gestion de patrimoine et autre courtier ou via une assurance vie. L’assurance vie est un support que les français apprécient particulièrement grâce aux avantages fiscaux (fiscalité appliquée lors des retraits) qui en font une niche fiscale.
Cet article a pour but d’expliquer en détail l’investissement en SCPI sur ce support, ses avantages et ses inconvénients.
Pourquoi investir en SCPI via l’assurance vie ?
L’assurance vie peut être un support de choix pour un investissement en SCPI pour de nombreuses raisons.
| Avantages des SCPI en Assurance Vie | Description |
|---|---|
| Avantage fiscal | Fiscalité avantageuse avec imposition différée et abattements après 8 ans de détention. |
| Ticket d’entrée réduit | Investissement accessible dès 50 €, bien inférieur au montant minimum pour une SCPI en direct. |
| Gestion simplifiée | La gestion est déléguée à la société d’assurance, limitant les démarches et interventions de l’investisseur. |
| Liquidité facilitée | Possibilité de vendre plus facilement ses parts via l’assurance-vie, souvent en un clic. |
| Diversification accrue | Combinaison de SCPI avec d’autres actifs (fonds euros, actions, etc.) au sein du même contrat. |
| Réduction des frais d’acquisition | Frais d’acquisition souvent plus bas (de 0 à 8 % en assurance vie contre 0 à 12 % en direct). |
| Souplesse pour les retraits | Fiscalité uniquement lors des retraits, permettant une meilleure planification de la sortie des fonds. |
| Avantages successoraux | Règles spécifiques de l’assurance-vie en matière de transmission, avec fiscalité réduite pour les héritiers. |
| Délai de jouissance réduit | Délai de jouissance souvent de 1 mois maximum. |
Avantage fiscal
Les SCPI achetées par le biais d’une assurance-vie bénéficient d’une fiscalité avantageuse grâce au support même de l'assurance-vie. Ce support permet en effet de différer l’imposition jusqu’au moment des retraits et de profiter d’abattements fiscaux après huit ans de détention. Cela permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction importante des impôts sur les gains obtenus par la SCPI et ainsi d’optimiser au mieux son investissement, surtout sur le long terme.
Ticket d’entrée réduit
L’un des autres principaux atouts de l’investissement en SCPI via une assurance-vie est le ticket d’entrée qui est réduit car vous pouvez acheter des fractions de part. Alors que l’achat en direct nécessite souvent un investissement minimum de 1 000 € ou plus (parfois atteignant même les 10 000€), certaines assurances-vie permettent d’investir dès 50 €. Cela rend les SCPI plus accessibles et facilite également la diversification du portefeuille entre plusieurs SCPI.
Gestion simplifiée
La gestion administrative des SCPI dans le cadre d’une assurance vie est beaucoup plus simple que lors d’un achat en direct. La société d’assurance gère les actifs et prend en charge toutes les démarches nécessaires pour l’achat et la conversation des titres. Cela rend l’investissement en SCPI encore plus passif qu’il ne l’est déjà lors d’un achat en direct.
Liquidité facilitée
De nombreux investisseurs sont freinés dans leur investissement dans les SCPI à cause de la complexité de la revente et ainsi du manque de liquidité de leur investissement. Les SCPI en assurance-vie offrent cependant une liquidité plus souple que si elles étaient détenues en direct. Généralement, quelques clics suffisent pour vendre des parts de SCPI en assurance vie et les fonds sont rapidement récupérés.
Diversification accrue
L’assurance-vie permet de combiner plusieurs actifs financiers et des SCPI peuvent être combinés avec des actifs tels que des fonds en euros, des actions, ou des obligations. Cela permet à l’investisseur de diversifier son portefeuille de manière optimale sur un seul support.
Réduction des frais d’acquisition
Les frais d’acquisition des parts de SCPI sur une assurance-vie sont souvent réduits, généralement entre 0 et 8 %, par rapport aux frais en direct qui peuvent atteindre les 12 %. Cela permet d’améliorer le gain net de l’investisseur et de rembourser les frais générés plus rapidement. Notez cependant que des frais de gestion supplémentaires sont généralement appliqués en assurance vie.
Souplesse pour les retraits
En assurance-vie, les retraits de vos parts de SCPI (comme tous les autres actifs sur votre assurance vie) sont fiscalement optimisés : seuls les gains sont imposés, et le choix du moment du retrait permet de planifier et ainsi optimiser sa fiscalité. Cela donne ainsi davantage de souplesse à l’investisseur pour ses retraits.
Avantages successoraux
Le régime de l’assurance-vie est connu pour ses avantages spécifiques pour la transmission du patrimoine. En cas de succession, les héritiers bénéficient souvent d’une fiscalité avantageuse, en particulier pour les fonds investis avant les 70 ans de l’assuré. Les SCPI en assurance-vie peuvent donc être particulièrement intéressantes pour les investisseurs qui souhaitent déjà préparer leur succession et réduire les droits de succession à payer par leurs héritiers.
Délai de jouissance réduit
Contrairement aux SCPI en direct où le délai de jouissance (avant de pouvoir bénéficier des dividendes) est souvent de six mois (parfois trois), les SCPI en assurance-vie ont un délai de jouissance plus court. Celui-ci est généralement compris entre 0 et 1 mois. Les revenus peuvent donc être perçus de manière presque immédiate et la rentabilité globale de l’investissement augmente.
Les meilleures assurances-vie pour investir en SCPI
Pour choisir son assurance vie, il y a plusieurs critères à prendre en considération :
- Type de contrat (multisupport ou en euros)
- Frais associés au contrat
- Performance des fonds en euros
- Supports d’investissement disponibles
- Options de gestion (libre, pilotée, ou recommandée)
- Accessibilité et versement initial minimum
- Flexibilité des rachats et disponibilité des fonds
- Offres promotionnelles
- Service client et assistance
Type de contrat
Un contrat multisupport réunit un fonds en euros garanti et des unités de compte (UC) investies en actions, en obligations, ou en immobilier. Ce contrat a un potentiel de rendement plus élevé qu’un contrat en euros, mais avec un risque de perte en capital associé.
Le contrat en euros, quant à lui, garantit le capital investi et offre un rendement stable mais plus faible. Il est particulièrement approprié pour ceux visant la sécurité.
Frais associés au contrat
- Frais d'entrée : Ils varient entre 0 % et 5 % sur les versements. Un contrat avec des frais d’entrée bas voire nuls est avantageux pour maximiser le rendement.
- Frais de gestion : Généralement situés entre 0,5 % et 1 % par an pour les UC et les fonds en euros. Ces frais impactent la performance à long terme. Privilégiez donc des frais compétitifs pour optimiser votre rendement.
- Frais d'arbitrage : Appliqués lors de transferts entre supports au sein d’un même contrat. Les contrats sans frais d’arbitrage offrent plus de flexibilité pour la gestion de vos actifs.
Performance des fonds en euros
Les rendements se situent en moyenne entre 1 % et 3 %. N’hésitez pas à consulter l’historique de performance pour comparer les différentes assurances vie. La performance dépend de la gestion de l’assureur et de la composition des fonds.
Supports d’investissement disponibles
Privilégiez le plus de flexibilité possible en termes de supports disponibles.
- SCPI et SCI : pour investir dans l’immobilier.
- OPCI et fonds alternatifs : combinent actifs immobiliers et financiers pour réduire la volatilité grâce à des actifs décorrélés.
- ETFs et fonds actions : permettent une diversification géographique et sectorielle plus facile, ainsi qu’une maximisation du rendement grâce aux actions.
Options de gestion (libre, pilotée, ou recommandée)
- Gestion libre : L'investisseur choisit et gère lui-même les supports. Cela nécessite une bonne connaissance des marchés financiers.
- Gestion pilotée : Un gestionnaire professionnel s’occupe d’allouer et d’effectuer les investissements selon le profil de risque de l’investisseur.
- Gestion recommandée : Propose une allocation initiale optimisée tout en ayant la possibilité de la personnaliser. Cela est un bon compromis pour ceux qui veulent un équilibre entre autonomie et conseil professionnel.
Accessibilité et versement initial minimum
Les versements initiaux minimum varient souvent entre 50 € et 500 €. Les contrats avec des montants d'entrée plus bas permettent de faire des virements programmés faibles et de se constituer une épargne de manière progressive.
Flexibilité des rachats et disponibilité des fonds
Les rachats sont normalement possibles à tout moment mais certains contrats ont des conditions plus spécifiques. Vérifiez les modalités de retrait de votre contrat et que celles-ci correspondent à vos besoins en termes de liquidité.
Offres promotionnelles
Certaines promotions, comme des primes à l’ouverture ou des mois de frais de gestion offerts, réduisent les coûts initiaux. Par exemple, Epargnoo offre actuellement jusqu’à quatre mois de frais de gestion gratuits.
Service client et assistance
Un service client réactif, idéalement accessible 24h/7j, par chat, téléphone ou email, peut être particulièrement intéressant pour les plus novices, surtout au début de leur aventure avec les assurances vie.
| Critère | Linxea Spirit 2 | Placement-Direct Vie | Corum Life | Anaxago Patrimony | Épargnoo |
|---|---|---|---|---|---|
| Courtier | Linxea | Placement Direct | Corum | Anaxago | Épargnoo |
| Assureur | Crédit Agricole Spirica | Swiss Life | Corum Life | Generali Vie | Apicil / Generali |
| Versement initial | 500 € | 500 € | 50 € | 500 € | 100 % en ligne |
| Performance fonds euros (2023) | 3,13 % | 1,70 % à 4 % | 4,45 % | Fonds en euros Netissima disponible | 1,5% sur Profil Dynamique |
| Frais sur versement | 0 % | 0 % | 0 % | 0 % | 0 % |
| Frais de gestion UC | 0,50 % | 0,50 % | 0 % | 0,85 % | 0,65% sur Profil Dynamique |
| Nombre de SCPI | 22 | 11 | 3 | FCPR Anaxago Society 2023 | Varie en fonction du contrat |
| Nombre de SCI | 11 | 11 | 0 | Non spécifié | Varie en fonction du contrat |
| Nombre d’OPCI | 9 | 0 | 0 | Non spécifié | Varie en fonction du contrat |
| Distribution des loyers | 100 % | 100 % | 100 % | Non spécifié | 100 % |
| Autres supports | Fonds et ETF actions et obligations | Fonds et ETF actions et obligations | Fonds en obligations | Plus de 300 supports en unités de compte (actions, obligations, ETF) | Fonds, crypto, crowdfunding, GFI |
| Part de loyer reversée | 100 % | 100 % | 100 % | Non spécifié | Varie en fonction du contrat |
| Commentaire | Nombreux supports immobiliers | Fonds euro performant, bonne sélection de SCPI avec limite d'investissement de 40 % en SCPI. | Accessible dès 50 €, sans frais supplémentaires, avec SCPI Corum en exclusivité ; PER disponible | Possibilité de nantir le contrat pour un crédit ; aucun frais d’entrée et de sortie | Marketplace étendue |
| Offre | Jusqu'à 500 € offerts | Jusqu'à 100 € de prime | Non spécifiée | Jusqu'à 100 € offerts | 4 mois de gestion offerts |
SCPI en direct ou en assurance-vie ?
Savoir s’il faut acheter des SCPI en direct ou par le biais d’une assurance vie n’est pas trivial et de nombreux facteurs et critères sont à prendre en compte :
| Critère | SCPI en Assurance-Vie | SCPI en Direct |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | À partir de 50 € à 500 € | À partir de 1 000 € voire plus de 5 000 € |
| Choix de SCPI | Restreint à environ 20 SCPI selon le contrat | Plus de 80 SCPI selon le courtier |
| Achat à crédit possible | Non (sauf via crédit à la consommation) | Oui |
| Liquidité | Vente en un clic, traitement rapide | Délai de plusieurs mois |
| Délai de jouissance | 0 à 1 mois en moyenne | 3 à 6 mois en moyenne |
| Frais d'acquisition | De 0 à 8 %, selon la SCPI | De 0 à 12 %, en moyenne autour de 10 % |
| Frais de gestion | Environ 0,5 % par an | Aucun |
| Rendement | L’assureur peut conserver jusqu’à 15 % des dividendes | 100 % des dividendes reversés à l'investisseur |
| Fiscalité | Avantages fiscaux de l’assurance-vie (imposition différée) | Revenus fonciers (jusqu'à 45 % selon TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux) |
| Succession | Avantages spécifiques à l’assurance-vie | Régime général |
| Disponibilité | Garantie par la société d’assurance | Non garantie |
| IFI | Imposable à l’IFI | Imposable à l’IFI |
| Limite d’investissement | Limite souvent à 50 % de l’épargne du contrat | Pas de limite d'investissement |
Le choix de l’assurance vie ou de l’achat en direct se fait donc en fonction de ses propres besoins et sa situation personnelle. Chez Le média de l’investisseur, nous avons réfléchi à ce que nous ferions à la place de quelques profils types :
| Profil | Option recommandée (Assurance vie vs en direct) | Raisonnement |
|---|---|---|
| Investisseur prudent | Assurance vie (majoritairement fonds en euros) | Sécurité du capital avec des rendements faibles mais stables, idéale pour minimiser les risques. |
| Investisseur équilibré | Assurance vie (multisupports) | Diversification entre fonds sécurisés et plus risqués pour un rendement correct et une bonne gestion des risques. |
| Investisseur dynamique | En direct (actions, SCPI, etc.) | Prise de risques calculée pour maximiser les rendements avec des placements plus volatils et potentiellement plus rentables sur le long terme. |
| Jeune investisseur | Assurance vie (majoritairement unités de compte) ou en direct (SCPI, actions, etc.) | Horizon d’investissement long pour amortir les risques et les fluctuations, permettant d’investir dans des supports risqués. La fiscalité avantageuse de l’assurance vie peut être utile pour certains jeunes investisseurs. |
| Investisseur avec capital élevé | Assurance vie (contrats sur-mesure) | Solutions adaptées à des besoins patrimoniaux plus complexes, avec des options de gestion et d’optimisation fiscales. |
Les contraintes d’investir en SCPI via l’assurance vie
Comme tout investissement, l’achat de SCPI sur une assurance vie n’est pas sans inconvénient :
- Frais de gestion annuels : contrairement à l’achat en direct, des frais de gestion à payer de manière annuelle peuvent être à prévoir si vous passez par une assurance vie. Comptez entre 0,5 et 1,5% de frais ; cela érode les rendements, surtout si l’on considère une SCPI avec un rendement moyen de 4-5% brut.
- Choix de SCPI restreint : toutes les SCPI ne sont pas forcément disponibles sur toutes les assurances vie et votre assureur proposera généralement un choix de 10-20 SCPI, en fonction des partenaires de l’assureur. Parmi ces SCPI, il est très probable qu’il y ait des SCPI de l’assureur même, qui ne sont pas forcément les plus rentables.
- Achat à crédit compliqué : il est très difficile voire impossible de pouvoir acheter des parts de SCPI en assurance vie grâce à un crédit et donc de profiter de l’effet de levier. Le seul moyen de le faire serait de passer par un crédit à la consommation mais les taux d’intérêt sont si haut que le levier n’est pas intéressant, voire négatif.
Les 5 règles à suivre pour investir en SCPI via l’assurance-vie
Avant de vous lancer et d’investir dans des SCPI par le biais d’une assurance vie, nous vous conseillons de suivre ces quelques règles :
- Choisir des SCPI adaptées à ses objectifs : Sélectionnez des SCPI qui correspondent à votre profil d’investisseur : par exemple les SCPI de rendement pour générer des revenus réguliers, les SCPI résidentielles (immeubles d’habitation) pour plus de stabilité, ou les SCPI logistiques pour profiter de l’expansion de la distribution et de l’e-commerce. Il existe encore des SCPI qui se concentrent sur le domaine de la santé, des bureaux ou encore de l’hôtellerie.
- Comparer les contrats d’assurance-vie : Analysez les frais de chaque contrat (entrée, gestion, arbitrage), car ces coûts peuvent affecter la performance nette de votre investissement de manière significative.
- Bien évaluer son horizon de placement : Pour optimiser les avantages fiscaux, préférez pour un horizon de placement de long terme. Cela permettra notamment de bénéficier des abattements fiscaux après 8 ans de détention et ainsi maximiser le rendement des placements.
- Prendre en compte la fiscalité du contrat d’assurance-vie : Anticipez la fiscalité des retraits (l’imposition n’ayant lieu qu’au moment des retraits) et des transmissions pour optimiser vos gains nets.
- Revoir régulièrement ses investissements : Ajustez votre portefeuille en fonction des évolutions du marché immobilier (tous secteurs réunis) et de vos objectifs. N’hésitez pas à réallouer vos capitaux pour être davantage aligné avec votre stratégie d’investissement.
En fonction de votre profil et en considérant ces quelques règles, nous avons listé les options qui nous sembleraient pertinentes en fonction de votre profil :
| Profil d’investisseur | Aversion au risque | Horizon de placement | Capital disponible | Option d’assurance vie recommandée |
|---|---|---|---|---|
| Investisseur prudent | Élevée | Court à moyen terme | Faible à moyen | Contrat en euros majoritairement : capital garanti avec rendement modéré, idéal pour un profil prudent. |
| Investisseur équilibré | Moyenne | Moyen à long terme | Moyen à élevé | Contrat multisupport avec fonds en euros et UC (ex. SCPI, obligations, actions). Permet de sécuriser une partie du capital tout en cherchant un potentiel de rendement. |
| Investisseur dynamique | Faible à moyenne | Long terme | Moyen à élevé | Contrat multisupport avec une majorité en unités de compte (UC), comme des SCPI ou des fonds actions, offrant une diversification et un potentiel de rendement plus important. |
| Jeune investisseur | Moyenne à faible | Long terme | Faible | Contrat multisupport avec gestion pilotée axée sur les SCPI, actions et ETF. Les frais modérés des ETF et la diversification permettent de profiter de la croissance à long terme. |
| Investisseur avec capital important | Moyenne à faible | Moyen à long terme | Élevé | Contrat multisupport personnalisé en fonction des objectifs patrimoniaux avec une répartition équilibrée entre SCPI, fonds actions et fonds en euros. |
| Retraité | Élevée | Court à moyen terme | Moyen à élevé | Contrat en euros sécurisé ou multisupport avec majorité en fonds en euros et une faible part en UC (SCPI) pour protéger le capital et générer des revenus stables. |
Quel avenir pour les SPCI en 2025 ?
Certaines SCPI plus récentes, comme Transitions Europe ou Iroko Zen, ont pu profiter des baisses des prix de l’immobilier de 2023 et 2024. L’avenir est ainsi davantage favorable pour ces SCPI que pour les SCPI historiques qui ont pu acheter des actifs à des prix élevés.
Quelle sont les SCPI les plus rentables ?
En 2024, les SCPI comme Transitions Europe, Iroko Zen, Remake Live ou encore CORUM et Novaxia Neo ont eu des performances allant de 6 à 8%.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement qui permet de s’exposer et détenir indirectement un patrimoine immobilier locatif. Cela permet ainsi de percevoir des revenus sans s’occuper de la gestion des biens.
Qu’est-ce qu’une assurance-vie ?
L’assurance-vie est un produit d’épargne à long terme offrant des avantages fiscaux et par le biais duquel il est notamment possible d’investir dans des actifs comme des SCPI.
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