L’immobilier est l’investissement préféré des Français et d’ailleurs, c’est la meilleure solution pour se construire un patrimoine sur le long terme. Investir dans l’immobilier locatif pour la 1ère fois ne s’improvise pas !
Vous êtes novice dans l’investissement et vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? Vous êtes au bon endroit !
Que vous souhaitez générer des revenus passifs, vous construire un patrimoine sur le long terme ou préparer votre retraite… Découvrez notre guide vous permettant de vous lancer dans l’investissement immobilier en tant que débutant.
Comment commencer à investir en immobilier ?
Voici les 5 étapes qu'il est nécessaire de suivre pour commencer à investir dans l'immobilier locatif :
- Définir sa stratégie d'investissement ;
- Calculer sa capacité d'emprunt ;
- Choisir un bien ;
- Dérouler le processus d’achat et obtenir un financement ;
- Choisir un locataire et mettre en place la gestion locative.
Dans la suite de cet article, nous allons détailler chacune de ces étapes une par une !
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Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
L'immobilier locatif, en quoi ça consiste ?
Investir dans l'immobilier locatif, ça consiste à acheter un bien immobilier dans l'objectif de le mettre en location. Cela peut concerner un appartement en centre-ville, une maison à la campagne, un immeuble en bord de mer ou encore une place de parking.
Le loyer versé par le locataire couvre une partie ou la totalité du crédit que le propriétaire aura contracté auprès d'une banque pour acheter le bien en question. Dans le cas où l'investissement réalisé soit très rentable, il se peut qu'un cash-flow positif soit généré tous les mois.
Lorsque le loyer est supérieur à la mensualité, on dit alors que le cash flow est positif.
Dans le cas où vous avez un loyer de 550 euros et un crédit de 600 euros, ce n'est pas forcément un mauvais investissement, mais il faut être conscient que vous aurez un effort d'épargne à faire tous les mois pour couvrir cette différence. Ainsi que pour payer les taxes, les charges et les impôts.
L'investissement dans l'immobilier locatif est-il accessible aux débutants ?
Même si l'investissement dans l'immobilier locatif demande une certaine compréhension et maitrise du sujet, il faut bien comprendre que l'immobilier locatif est accessible à tout le monde. Du moment que vous avez une situation stable, que vous épargnez et que vous avez la tête sur les épaules.
Si vous êtes quelqu'un qui travaille beaucoup, qui est souvent en déplacement ou qui ne souhaite simplement pas consacrer du temps à gérer son investissement dans l’immobilier locatif, vous pouvez laisser des professionnels s'en charger.
En faisant appel à des professionnels, votre marge sera réduite, mais c'est le prix à payer pour ne pas avoir une charge mentale supplémentaire avec les locataires.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif?
L'intérêt d'investir dans l'immobilier locatif est de :
- Recevoir des compléments de revenus ;
- Préparer sa retraite ;
- Développer son patrimoine financier et immobilier ;
- Avoir un patrimoine à transmettre à ses enfants.
En plus de ces avantages qui sont loin d’être négligeables, il est important de souligner que, la plus part du temps, l’investissement dans l’immobilier locatif se fait par le biais de l’effet de levier. En effet, pour acquérir un bien immobilier, le propriétaire contracte un crédit auprès d’une banque. L’investissement dans l’immobilier locatif est le seul placement pouvant être fait à crédit.
De plus, investir dans l’immobilier locatif permet de bénéficier d’avantage fiscaux et de réduire son imposition grâce à des dispositifs de défiscalisation comme le dispositif Pinel ou Denormandie par exemple.
Pour terminer, étant donné que le bien est loué, l’investissement locatif est en partie ou en totalité financé par les locataires.
L’immobilier est l’investissement préféré des Français et cela se comprend ! 🙂
Définir sa stratégie d’investissement
Avant de se lancer dans la recherche d’un bien immobilier sur Leboncoin ou encore sur SeLoger, il est indispensable de définir sa stratégie d’investissement le plus précisément possible.
Pour cela, il est nécessaire de répondre à des questions comme :
- Quel type de projet je souhaite faire ? (Achat/revente, location, colocation, construction…) ;
- Je souhaite me diriger vers un bien neuf ou ancien et à rénover ? ;
- Est-ce que je souhaite obtenir des revenus passifs tous les mois ou me construire un patrimoine sur le long terme ? ;
- Je souhaite louer en nue ou en meublé ? ;
- Ai-je besoin de réduire ma fiscalité ?
En répondant à des questions de ce type, vous serez en mesure d’avancer dans l’élaboration de votre stratégie d’investissement. Peu importe si vous souhaitez investir en bourse, dans les cryptomonnaies ou dans l’immobilier locatif, définir sa stratégie d’investissement est primordial. Il faut obligatoirement passer par cette étape avant d’aller plus loin.
À partir du moment où vous aurez déterminé votre stratégie et vos objectifs, tout sera plus clair dans votre tête et vous serez en mesure de faire votre choix et de définir quel type de bien ou de projet sera en mesure de vous aider à d’atteindre vos objectifs.
Pour un premier investissement, nous vous recommandons de partir sur de bonne base et de débuter avec un appartement et d’opter pour de la location en meublée. Cela vous permettra de faire un premier pas en tant qu’investisseur sur le marché de l’immobilier, de réduire le risque, de découvrir un quartier en particulier et tout simplement, de vous former à l’immobilier.
⚠️ Nous précisions qu’il est tout à fait possible de se lancer dans l’immobilier locatif après avoir acheté sa résidence principale.
Dans un second temps, une fois votre premier investissement finalisé, il vous sera possible de partir sur un second projet et d'investir dans des bureaux ou encore dans une maison en location courte durée par exemple.
Calculer sa capacité d’emprunt
Calculer sa capacité d’emprunt permet de savoir de :
- Combien d’argent je dispose et quelle somme d’argent je peux me permettre de mettre en apport pour financer un investissement dans l’immobilier ;
- Quel capital je peux emprunter auprès d’une banque.
Même si le loyer est censé couvrir une partie ou la totalité du crédit, il est important d’avoir un dossier solide, des revenus stables et de l’épargne de disponible pour faire face à tout type d’imprévu.
Pour se lancer dans l’investissement dans l’immobilier locatif, il est conseillé d’être en CDI, de n’avoir aucun prêt à la consommation et d’avoir l’équivalent de 10 % de la valeur du bien ciblé en épargne de précaution.
Il est possible de calculer très facilement notre capacité d’emprunt en faisant un simple calcul :
Par exemple : si vous gagnez 1500 € par mois, aux yeux de la banque, vous êtes capable de vous endetter à hauteur de 525 € par mois.
Bien sûr, si vous avez un crédit à la consommation, votre pouvoir d’achat sera moins important.
Pour avoir une simulation plus précise, il faut se rapprocher de sa banque et faire une simulation. En faisant une simulation, notre conseiller bancaire sera en mesure de nous dire précisément en fonction de notre profil, de notre situation et de nos charges, combien la banque est en capacité de nous prêter pour réaliser un investissement dans l’immobilier locatif.
Quel est le salaire minimum pour investir dans l’immobilier ?
Aucune règle ne précise le salaire minimum qu’il faut avoir pour investir dans l’immobilier. Comme expliqué au début de l’article, l’immobilier est accessible aux salaires les plus modestes.
Pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement bancaire, nous vous recommandons d’avoir une épargne de précaution suffisante pour montrer à la banque que vous êtes en mesure d’épargner malgré de faibles revenus.
Quel budget pour investir dans l’immobilier ?
Même si certaines banques n’exigent pas d’apport pour investir dans l’immobilier, il est recommandé d’avoir un apport personnel d’au moins 10 % du montant du bien ciblé.
Choisir un bien
Choisir un bien n’est pas une mince affaire, car il est nécessaire d’analyse de nombreux critères :
- Le type de bien (appartement, maison, immeuble…) ;
- La localisation ;
- Le diagnostique de performance énergétique (DPE) ;
- Le type de location (nue, meublé…) ;
- Neuf ou à rénover.
En fonction de vos besoins et objectifs, il est important de calculer le rendement de votre investissement à l’avance, de faire attention à la fiscalité et aux charges de copropriété.
On ne devient pas expert en immobilier en un claquement de doigts. Il est important de prendre son temps et de ne pas acheter le premier bien que l’on voit passer.
La clé pour réussir dans l’immo c’est d’être patient et de réussir à se constituer une équipe de professionnels.
La localisation
En immobilier, la règle d’or c’est l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! Avant de choisir un type de bien en particulier, il faut choisir une zone géographique où la tension locative est importante et là où l’environnement est agréable à vivre.
Peu importe si vous vous dirigez vers une maison, un appartement ou un immeuble, pour mettre toutes les chances de votre côté de louer votre bien, il faut qu’aux alentours de votre bien, il y ait :
- Des écoles ;
- Des commerces ;
- Des bars ;
- Des restaurants ;
- Tous les moyens de transport disponibles.
Si votre objectif est de faire une colocation d’étudiants, mais que le bien que vous envisagez d’acheter se situe loin des écoles et des moyens de transport, c’est sûrement une mauvaise idée. De même si vous souhaitez acheter un T3 et le louer à une famille, si votre bien est loin des écoles, il vous sera difficile de trouver un locataire.
En respectant tous ces critères, vous serez plutôt serein lors du départ d’un locataire, car vous savez que vous pourrez louer votre bien à un nouveau locataire plutôt facilement.
Quand on investit dans de grandes villes, qui se développent correctement d’année en année et là où la tension locative est élevée, on met toutes nos chances de notre côté pour réaliser un bon investissement.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
En plus de l’emplacement, il faut aussi prendre en compte le diagnostic de performance énergétique du bien. En 2024, si votre bien est dans un sale état et ne respecte les normes énergétiques, vous pouvez être l’impossibilité de le louer.
Lorsqu’un bien à une mauvaise note de DPE, par exemple F ou G, on sait pertinemment qu’on aura des travaux couteux à faire pour améliorer cette note et pouvoir mettre le bien en location.
Investir dans le neuf est plus sécurisé, mais dans l’ancien, les opportunités sont plus nombreuses, car nous pouvons profiter d’une décote lors de l’achat.
Nue ou meublé ?
Dans l’immobilier locatif, il y a deux types de location que l’on peut faire :
- Le nue : dans cette catégorie, le bien qu’on loue est vide et c’est le locataire qui va apporter l’intégralité de ses affaires, meubles et équipements. Fiscalement parlant, ce type de location est moins avantageux que le LMNP.
- Le LMNP : dans cette catégorie, le bien qu’on loue est meublé. Quand le locataire va emménager, il aura tout ce qu’il faut à sa disposition et n’aura rien à apporter mis à part ses affaires personnelles. En LMNP, quand le locataire arrive dans le bien, il doit pouvoir vivre dans le bien sans aucune difficulté. Fiscalement parlant, le LMNP est avantageux, car avec ce type de location on peut déduire nos charges et nos travaux.
Libre à vous de choisir entre la location en nue et la location en LMNP. Cela dépend de votre taux marginal d’impôts, de vos besoins et de vos objectifs sur le long terme.
Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Si vous n’avez pas peur des travaux, investir dans l’ancien ne devrait pas vous posez problème. À condition d’avoir prévu une enveloppe pour les travaux dans votre budget.
Dans le cas où les travaux vous effraient, nous vous recommandons fortement de vous diriger vers un bien neuf ou récent.
Dérouler le processus d’achat et obtenir un financement
Pour commencer le processus d’achat, il faut prendre un rendez-vous avec son conseiller bancaire, lui présenter notre situation, notre objectif et lui présenter en détail le projet que l’on souhaite financer.
En fonction de votre situation et de votre projet, il se peut que votre conseiller financera votre projet à la seule et unique condition que vous mettiez 20 000 euros d’apport ou que vous financiez les frais de notaire par exemple. Mettre de l’apport permet d’augmenter ses charges d’obtenir un financement auprès de sa banque, mais aussi de réduire la mensualité de son crédit.
Monter un dossier
Pour mettre toutes les chances de votre côté et être sûr de séduire votre banque, vous allez devoir monter un dossier en béton. Avant votre rendez-vous, vous devez rassembler l’ensemble des documents qui sont nécessaires à l’étude de votre dossier et à l’analyse du bien que vous souhaitez acheter.
Si votre dossier n’est pas complet, vous n’allez pas donner une bonne image de vous et il se peut que votre dossier ne soit pas étudié comme il se doit.
Pour préparer votre rendez-vous du mieux possible, vous devez récupérer :
- Vos derniers de salaire ;
- Vos dernières fiches d’impôts ;
- Votre contrat de travail.
Et être capable de répondre à toutes les questions que l’on pourrait vous poser lors du rendez-vous. En plus de cela, vous devez également préparer un dossier regroupant toutes les informations concernant l’opération que vous souhaitez financer.
Le courtier
En fonction de votre profil et du projet que vous souhaitez financer, vous pouvez également faire appel à un courtier. Qui montera un dossier pour vous et ira solliciter plusieurs banques afin de décrocher la meilleure offre. Faire jouer la concurrence n’est pas une mauvaise idée, car les taux et les conditions d’emprunt peuvent varier d’une banque à une autre.
Si vous êtes à la BNP Paribas, mais que vous trouvez une offre plus intéressante au Crédit Agricole, peut-être que votre banque personnelle s’alignera à l’offre du Crédit Agricole pour vous garder.
La signature
Concernant le processus d’achat : une fois un bien et un financement trouvés, il ne vous restera plus qu’à demander un accord de prêt à votre banque et à signer un compromis de vente. Une fois cela fait, il faudra vous montrer patient, passer devant le notaire pour signer quelques document et payer le bien à son propriétaire.
Une fois cela fait, vous serez officiellement propriétaire du bien et vous pourrez commencer à faire des travaux ou à rechercher des locataires.
La gestion locative
Quand on se lance dans la recherche d’un locataire, on recherche un locataire qui va payer son loyer tous les mois, mais on recherche aussi un locataire qui va entretenir le bien qu’on lui loue et qui ne va pas le dégrader.
Le montant du loyer est un élément qu’il faut prendre en compte. Il faut trouver le juste milieu et le loyer idéal qui nous permet d’être rentable, mais aussi d’avoir une offre qui sera attractive sur le marché.
Quand un locataire est satisfait du loyer qu’il paye, il restera potentiellement plus longtemps et prendra normalement, soin du bien. Cela permet de limiter le turnover, mais aussi de limiter les frais liés à l’entretien ou à la rénovation du bien.
Faire appel à des professionnels
Dois-je faire appel à des professionnels pour assurer la gestion locative de mon investissement ? Pour répondre à cette question, voici les questions que vous devez vous poser :
- Est-ce que je souhaite m’occuper moi-même de la gestion ?
- Mon bien est-il proche de chez moi ?
- Ma rentabilité est-elle suffisante pour faire appel à des professionnels ?
- Ai-je du temps à consacrer à la gestion locative ?
Faire appel à des professionnels permet de :
- Ne pas avoir à s’occuper de l’entrée et de la sortie des locataires
- S’assurer du bon versement des loyers
- D”éviter d’avoir à générer des quittances de loyer
- De ne pas à avoir à gérer le suivi des sinistres.
Faire appel à un professionnel permet de gagner du temps et d’éviter d’avoir une charge mentale importante. Il est important de ne pas négliger la gestion locative, car investir dans l’immobilier c’est avoir un vrai travail à faire au quotidien.
En plus, en partant dans l’optique que vous n’avez pas à gérer votre bien vous-même, vous pourrez vous intéresser à des zones géographiques qui sont plus loin de chez vous et potentiellement, trouver de meilleures opportunités.
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