Acheter un bien immobilier à plusieurs est une aventure riche en opportunités, mais aussi en défis. Que vous choisissiez l'indivision, la SCI ou la tontine, il est essentiel de bien comprendre les implications juridiques et financières de chaque option pour éviter les désaccords futurs et maximiser les avantages de cette collaboration.
En prenant le temps de vous aligner sur les objectifs, les rôles et les responsabilités de chacun, vous pouvez transformer cet achat en une expérience enrichissante et bénéfique pour tous.
Acheter un bien immobilier à plusieurs
Acheter un bien immobilier entre amis, en couple ou en famille est chose faisable si l’on connait les différentes formes juridiques possibles, leurs tenants et aboutissants. Cet article a pour but de vous présenter les possibilités qui s’offrent à vous ainsi que les différents aspects à considérer pour se lancer dans l’aventure.
Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Sur quoi faut-il se mettre d’accord avant d’acheter un bien à plusieurs ?
Avant de décider d’acheter un appartement ou une maison à plusieurs et de commencer les recherches, il faut être alignés sur plusieurs points :
- Le bien ;
- Le type d'investissement ;
- La gestion ;
- La répartition des investissements.
Le bien
Accordez-vous sur le bien à acquérir. Bien qu’acheter à plusieurs permet théoriquement d’acheter une surface plus grande car les fonds sont additionnés, il faut désormais remplir les critères de tous les investisseurs. Il faut donc se mettre d’accord sur
- Le type de bien (maison, appartement, immeuble) ;
- La surface ;
- Le nombre de pièces ;
- L’emplacement (ville, campagne, quartier) ;
- Le budget.
Faites une liste de critères communs impératifs et des critères optionnels qui conviennent à tous les acquéreurs. Aucun investisseur ne doit se sentir lésé par le choix du bien.
Le type d’investissement
Décidez ensemble de l’usage choisi pour le bien immobilier à acheter :
- Résidence principale ;
- Résidence secondaire disponible pour tous ;
- Investissement locatif pour de la location saisonnière ;
- Investissement locatif pour de la location longue durée ;
- Bail commercial ;
- Colocation.
Une fois l’objectif d’investissement établi, il est plus facile de peaufiner les recherches de logements.
La gestion
Déterminez les tâches à déléguer, par exemple à une agence immobilière et les tâches à effectuer au sein du groupe.
S’il s’agit d’un investissement locatif, il faut se mettre d’accord sur les différentes responsabilités :
- Visites ;
- Signatures ;
- Collecte des loyers ;
- Etc.
S’il s’agit d’un investissement pour un usage personnel :
- Quelles pièces sont à usage privatif et quels sont les espaces communs ?
- Qui est responsable du paiement des factures ?
- Comment sont prises les décisions en cas de travaux ?
Par ailleurs, il faut dans tous les cas être alignés sur les déclencheurs de vente future du bien et une fin potentielle de cet investissement collectif.
La répartition des investissements
Déterminez clairement les investissements de chacun pour l’achat du bien immobilier, c’est-à-dire la quote-part de chacun. Cette répartition sera non seulement importante pour l’acquisition (à indiquer dans l’acte d’achat), mais également durant toute la durée de possession du bien immobilier pour chaque dépense ou revenu généré par la propriété.
Pourquoi acheter un bien immobilier à plusieurs ?
Acheter un bien immobilier à plusieurs présente de nombreux avantages :
- Montant du projet ;
- Qualité du bien ;
- Baisse des coûts.
Montant du projet
Investir à plusieurs permet d’augmenter le budget disponible pour l’acquisition du bien. En particulier, les apports de chacun sont à prendre en compte pour l’emprunt immobilier ainsi que la capacité d’emprunt de chacun des investisseurs.
En effet, les revenus et charges de tous les investisseurs seront pris en charge pour calculer la capacité d’emprunt du groupe. Notez que vos chances d’obtention d’un prêt ne seront pas forcément décuplées, car certaines banques peuvent être frileuses, en fonction du montage choisi
Qualité de bien
Un budget plus haut permet naturellement d’acheter un bien mieux placé dans un quartier prisé, de meilleure qualité avec davantage de prestations, et plus grand avec un prix au mètre carré plus faible. Cela peut permettre d’augmenter la rentabilité du projet, celle-ci reposant notamment sur l’emplacement du logement.
Baisse des coûts
Des synergies peuvent être obtenues lors d’un achat à plusieurs. Certains frais sont notamment divisés par deux (impôts fonciers, entretien, travaux). Par ailleurs, en cas de colocation ou résidence secondaire partagée, partager certaines pièces telles que la cuisine permet de réduire le prix d’achat. Cela est particulièrement vrai dans les grandes villes telles que Paris, où les prix sont très hauts.
Notez que, si les investisseurs sont mariés sous le régime de la communauté universelle, sans disposition particulière du notaire, le bien sera acheté en commun à 50/50 automatiquement, peu importe la provenance des fonds.
Faire une indivision, créer une SCI ou faire une tontine ?
Il existe trois façons principales d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Les deux plus connus sont l’indivision et la Société Civile Immobilière (SCI). Il existe également la tontine, également appelée acte tontinier.
| Indivision | SCI | Tontine | |
| Création | • Pas de formalité ni de frais de création | • Rédaction des statuts, publication et immatriculation nécessaires ; coûts de 300€ - 2500€ • Capital nécessaire à la création | • Conditions strictes lors de la création : espérance de vie similaire et financement de tous • Obtention d’un emprunt immobilier très compliquée |
| Gestion | • Gestion courante basée sur la majorité • Décisions importantes basées sur l’unanimité • Pas de gestion comptable | • Gérant nécessaire • Assemblée générale annuelle • Gestion comptable annuelle | • Gestion basée sur l’unanimité |
| Transmission | • Donation de quote-part possible • Transmission aux héritiers en cas de décès • Droit de préemption en cas de cession de quote-part | • Accord nécessaire de tous les associés • Abattements en cas de donation de parts • Démembrement de parts possible | • Transmission automatique aux survivants en cas de décès d’un membre |
Qu'est-ce qu'une indivision et comment cela fonctionne ?
Par défaut, lors d’un achat immobilier à plusieurs, le statut juridique est l’indivision. L’indivision est automatique si un bien est acheté hors SCI et hors mariage et l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire. Le notaire n’interviendra que si une convention d’indivision est établie. Ainsi, la création d’une indivision s’avère peu coûteuse et simple.
Tous les indivisaires participent financièrement en fonction de leurs parts et peuvent avoir leurs propres moyens de financement. Chaque indivisaire a donc son propre apport et/ou son propre financement bancaire. Un emprunt immobilier collectif peut également être souscrit et les capacités d’emprunt de chacun sont donc mutualisées. Il y aura auquel cas une clause de solidarité entre les indivisaires. Cette dernière option est généralement privilégiée par les banques car les acquéreurs s’engagent à couvrir un autre indivisaire en cas de défaut de paiement.
Une convention d’indivision correspond à un acte notarié valide pendant maximum 5 ans et qui encadre la gestion du bien. Cette convention peut par exemple définir un gérant, une répartition des parts en cas de décès d’un des indivisaires ou encore la répartition des charges entre chaque membre.
Pour la gestion du bien immobilier et des éventuels coûts (taxe d’habitation, impôt foncier), les frais sont répartis entre les indivisaires à hauteur de leurs quotes-parts. Si les indivisaires ne résident pas dans le même foyer fiscal, plusieurs avis de paiement seront ainsi envoyés.
Pour prendre des décisions, la majorité est suffisante s’il s’agit d’une décision courante (entretien, administratif), mais l’unanimité sera requise pour toute décision importante (par exemple vente).
La cession de parts est possible à tout moment et l’indivisaire peut décider de vendre ses parts à un acquéreur lambda. Cependant, les autres indivisaires auront un droit de préemption sur les parts et ont donc accès aux parts en priorité, en cas d’intérêt.
Le principal inconvénient de l’indivision est le besoin d’unanimité pour les décisions importantes, ce qui est la source principale de conflits. Par ailleurs, chaque indivisaire doit payer les dettes, au prorata de sa quote-part, ce qui peut présenter un risque pour les autres indivisaires.
Qu'est-ce qu'une SCl et comment cela fonctionne ?
Une Société Civile Immobilière, couramment appelée SCI, permet également d’acheter un bien à plusieurs. A proprement parler, la SCI devient ainsi détentrice du bien immobilier et les associés, en tant que personnes physiques, n’en détiennent que des parts sociales à hauteur de leur investissement. Les personnes physiques ne sont donc pas propriétaires.
La SCI doit être créée en amont de l’achat immobilier. Pour ce faire, les acquéreurs doivent effectuer plusieurs démarches administratives : rédiger les statuts, constituer et déposer le capital, publier l’avis de création de la SCI et procéder à son immatriculation auprès du Registre des Commerces et des Sociétés (RGS). Un pacte d’associés peut également être prévu pour ajouter des clauses non prévues dans les statuts de la SCI, telles qu’une clause d’unanimité ou la cession des parts. Constituer la SCI a un coût qui varie entre 300€ et 2500€ en fonction de l’accompagnement nécessaire.
Un gérant doit être nommé pour la SCI. Celui-ci assure la gestion optimale de la SCI et du ou des biens immobiliers que celle-ci possède. Notez que le gérant ne doit pas nécessairement être un associé, mais peut être une tierce personne. Ce gérant représentera physiquement la SCI auprès du public (par exemple auprès des banques). Le pouvoir du gérant peut cependant être restreint via le pacte d’associés.
La gestion d’une SCI est contraignante car elle impose une comptabilité professionnelle ainsi que la tenue d’une assemblée générale.
La cession de parts se fait généralement avec l’accord des associés. En cas de revente, les autres associés peuvent exercer un droit de préemption et avoir un accès prioritaire aux parts en vente. Au sein d’une même famille, les SCI sont particulièrement appréciées grâce à leurs avantages fiscaux en cas de transmission. Il est ainsi possible d’obtenir des abattements en cas de transmission progressive ou encore de donner la nue-propriété tout en conservant l’usufruit. Pour rappel, la transmission de la nue-propriété est moins imposée que la pleine propriété. L’usufruit est directement rattaché à la nue-propriété lors de la succession.
Il existe quatre sortes de SCI :
- SCI de gestion : particulièrement préconisée pour les investissements locatifs ;
- SCI familiale : adaptée aux achats en famille ;
- SCI d’attribution : adaptée pour de gros bâtiments ou grosses parcelles ensuite divisés en lots ;
- SCI de construction – vente : idéal en cas de construction d’un bien neuf et revente du bien.
Qu'est-ce qu'une tontine et comment cela fonctionne ?
La tontine est une forme juridique très ancienne qui permet également d’acheter un bien à plusieurs, bien que peu courante en comparaison. Le concept est relativement simple : les membres de la tontine reçoivent des dividendes et le survivant devient l’unique propriétaire du ou des biens de la tontine. Lors d’un décès, les autres investisseurs reçoivent automatiquement les parts du défunt à parts égales.
Dans le fait, pour créer une tontine, une clause de tontine (ou clause d’accroissement) est signée chez le notaire. Cette clause indique que le dernier survivant aura la pleine propriété du bien et ce de manière rétroactive, dès la signature du bien. Les associés n’auront ainsi officiellement jamais été propriétaires et le bien n’aura jamais fait partie de leur patrimoine. Il s’agit d’un mode d’achat particulièrement utile pour des couples non mariés ou pacsés qui souhaitent se protéger du décès de leur partenaire.
Pour pouvoir acheter via une tontine, il y a cependant des conditions strictes à respecter :
- Les associés doivent avoir une espérance de vie similaire (par exemple en se basant sur l’âge ou l’état de santé), c’est-à-dire qu’un enfant ne peut faire cela avec ses parents (écart d’âge trop important)
- Le bien doit être financé par tous les cosignataires mais pas obligatoirement à parts égales
En cas de décès d’un des cosignataires de la tontine, les héritiers directs ne peuvent prétendre aux parts du défunt et les parts sont redistribuées aux survivants. Les héritiers directs ne peuvent s’y opposer. Pour rappel, il est cependant interdit en France de déshériter ses enfants et conclure une clause de tontine dans ce but serait proscrit. Auquel cas, la tontine serait annulée.
En termes de fiscalité, pour éviter l’optimisation fiscale via les tontines, l’état français applique la même fiscalité que sur les successions ordinaires. Un pacte tontinier peut être réalisé au sein d’une SCI de gestion ou SCI familiale dans le but de limiter l’impact fiscal lors de la succession. Il y a cependant quelques règles à respecter lors de la création d’une telle SCI et celle-ci doit notamment ne pas être créée dans le but de faire de l’optimisation fiscale.
Cependant, la gestion d’une tontine demande un grand niveau d’entente entre les partis car toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité entre tous les tontiniers. Par ailleurs, le financement d’une tontine par un emprunt immobilier n’est pas facile, car le propriétaire final n’est pas connu lors de l’achat du bien et l’assurance emprunteur ne couvre pas ce type de montage. De plus, il est également très dur de sortir d’une tontine de son vivant mis à part sous 3 exceptions : revente du bien, rachat des parts par d’autres tontiniers ou la requalification du contrat d’achat si la tontine a été créée après la signature de l’acte de vente.
Les risques d'acheter un bien immobilier à plusieurs
Bien qu’acheter à plusieurs peut sembler attractif sur de nombreux points, en particulier le budget cumulé de tous les investisseurs, il y a également des risques et inconvénients :
- Critères à remplir pour l’acquisition du bien plus nombreux ;
- Financement plus compliqué à obtenir et nécessité d’être solidaire de ses co-investisseurs ;
- Désaccords possibles entre les associés tout au long du processus et de l’investissement ;
- Difficulté à revendre le bien sans l’accord des associés.
Nos conseils avant de se lancer dans l'achat d'un bien immobilier à plusieurs
Investir à plusieurs permet d’augmenter le budget dédié à l’investissement immobilier, d’acquérir un bien de meilleure qualité et de réduire certains coûts.
Pour pouvoir bénéficier au mieux de ces avantages, il est essentiel de se mettre d’accord avec l’ensemble des investisseurs sur de nombreux points : le budget, le bien, l’usage, mais également la structure utilisée pour l’achat.
Le média de l'investisseur vous conseille de vous renseigner sur les avantages et inconvénients de l’indivision, des SCI et des tontines dans votre cas particulier afin de prendre la meilleure décision. La structure juridique est essentielle car elle ne peut que difficilement être changée dans le futur. Vous pouvez également vous renseigner auprès de votre notaire pour étudier votre situation.
Ce site et les informations qui y sont publiées ne constituent en aucun cas des conseils en investissement ni une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Les commentaires et informations délivrées sont l'expression d'opinions personnelles et ne doivent pas être considérés comme des conseils ou recommandations en investissement. Vos décisions d'investissement ne doivent pas reposer uniquement sur ces informations.
